세 가지 상환 방식
원리금균등
매달 내는 돈(원금+이자)이 같습니다. 초반에는 이자 비중이 크고 갈수록 원금 비중이 늘어납니다. 월 상환액은 다음 식으로 정해집니다.
월 상환액 = 대출금 × r × (1+r)ⁿ ÷ [(1+r)ⁿ − 1] (r = 연이율 ÷ 12, n = 개월 수)
1억원을 연 6%로 12개월 빌리면 매달 8,606,643원, 총 이자는 약 328만원입니다. 주택담보대출에서 가장 흔한 방식이고, 매달 나가는 돈이 일정해 가계 예산을 짜기 쉽습니다.
원금균등
매달 갚는 원금이 같고, 이자는 남은 잔액에 붙습니다. 첫 달 상환액이 가장 크고 매달 조금씩 줄어듭니다. 같은 조건이면 세 방식 중 총 이자가 가장 적습니다. 초반 부담을 감당할 수 있다면 유리합니다.
만기일시
대출 기간 내내 이자만 내다가 만기에 원금을 한 번에 갚습니다. 월 부담은 가장 작지만 총 이자는 가장 많습니다. 전세자금대출, 마이너스통장, 사업자 운전자금처럼 원금을 만기에 돌려줄 계획이 있을 때 씁니다.
거치기간
거치기간에는 이자만 냅니다. 예를 들어 30년 만기에 3년 거치면, 3년 동안 이자만 내고 나머지 27년 동안 원금을 나눠 갚습니다. 거치를 두면 초반 부담은 줄지만 원금이 줄지 않는 기간만큼 총 이자가 늘어납니다.
결과를 읽는 법
- 총 이자는 같은 돈을 빌릴 때 방식에 따라 얼마나 차이 나는지 보여줍니다. 오른쪽 아래 ‘다른 방식과 비교’에서 바로 확인할 수 있습니다.
- 상환 스케줄 표의 ‘잔액’은 중도상환을 검토할 때 기준이 되는 남은 원금입니다.
- 원금 대비 이자 비율이 100%를 넘으면, 이자로 낸 돈이 빌린 돈보다 많다는 뜻입니다. 30년 만기 원리금균등에서 금리가 5%를 넘으면 흔히 일어나는 일입니다.
가정과 한계
- 고정금리 기준입니다. 변동금리 대출은 금리 변경 주기(보통 6개월)마다 남은 기간과 잔액으로 상환액을 다시 계산합니다.
- 중도상환수수료, 인지세, 보증료, 설정비는 포함하지 않았습니다.
- 매월 말 상환, 원 단위 반올림으로 계산하며 실제 금융회사는 일할 계산이나 절사 방식이 다를 수 있어 몇 원 차이가 날 수 있습니다.
- 계산 결과는 대출 가능 여부나 한도(DSR·LTV)를 판단해 주지 않습니다.