전월세 전환율이란
전세 보증금을 월세로 바꿀 때, 보증금 1년치를 월세 12개월로 환산하는 비율입니다. 전환율이 5%라면 보증금 1억원은 연 500만원, 즉 월세 약 41만 7천원에 해당합니다.
월세 = (전세 보증금 − 남길 보증금) × 전환율 ÷ 12
반대로 월세를 전세로 환산할 때는 월세 12개월치를 전환율로 나눕니다.
환산 보증금 = 월세 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율
법정 상한
주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조는 기존 계약 기간 중 전세를 월세로 바꿀 때의 전환율 상한을 정합니다.
- 연 10%
- 한국은행 기준금리 + 2%p
이 둘 중 낮은 값이 상한입니다. 2026년 8월 27일부터 기준금리가 연 3.00%이므로 상한은 5.0%입니다(직전 2.75%일 때는 4.75%). 계산기의 ‘법정 상한’ 버튼이 이 값을 자동으로 적용합니다.
주의할 점이 있습니다. 이 상한은 임대차 계약이 이어지는 중에(계약갱신 포함) 전세를 월세로 바꿀 때만 적용됩니다. 새로 계약할 때의 전환율은 당사자가 정하며, 실제 시장 전환율은 지역과 시기에 따라 법정 상한보다 높은 경우가 많습니다. 한국부동산원이 매달 지역별 전월세 전환율 통계를 발표하니 ‘직접 입력’에 그 값을 넣어 비교해 보세요.
연간 주거비 비교를 읽는 법
전세와 월세 중 어느 쪽이 유리한지는 보증금에 묶인 돈의 기회비용에 달려 있습니다.
- 전세로 살면 월세는 없지만, 보증금을 예금했을 때 받을 이자를 포기합니다.
- 월세로 살면 보증금이 적어 이자 손실은 작지만 월세를 냅니다.
- 전세대출을 받는다면 ‘예금 수익률’ 자리에 대출 이자율을 넣으면 비슷하게 비교할 수 있습니다.
일반적으로 시장 전환율이 내 예금 금리(또는 대출 금리)보다 높으면 전세가, 낮으면 월세가 유리합니다.
가정과 한계
- 보증보험료, 중개보수, 관리비 차이는 포함하지 않았습니다.
- 계약갱신요구권을 쓸 때는 차임 증액 상한(5%)도 함께 적용됩니다.
- 상가 임대차는 상가건물 임대차보호법이 적용되어 전환율 상한(연 12%와 기준금리×4.5배 중 낮은 값)이 다릅니다.