전세 3억원 집을 보증금 1억원 월세로 바꾸면 월세를 얼마나 내야 하는지, 집주인이 부르는 금액이 법정 상한을 넘는지 궁금해집니다. 답은 전환율 하나로 갈립니다. 2026년 9월 기준 법정 전환율 상한은 연 5.0%이고, 이 조건이면 전세 3억원에서 보증금 1억원을 남길 때 월세는 833,333원입니다.
전월세 전환율이란: 두 방향 공식
전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율입니다. 보증금을 줄이는 대신 월세를 얼마나 더 받는지 정하는 비율이므로, 전환율이 높을수록 세입자에게 불리합니다.
공식은 두 방향입니다.
- 전세 → 월세: 월세 = (전세보증금 − 남길 보증금) × 전환율 ÷ 12
- 월세 → 전세: 환산 전세보증금 = 월세보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율
전세 3억원에서 보증금 1억원을 남기면 2억원을 월세로 돌립니다. 2억원 × 5.0% = 연 1,000만원이고, 12로 나누면 월 833,333원입니다.
법정 상한 5.0%는 어떻게 나오나
주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조는 상한을 두 값 중 낮은 쪽으로 정합니다. 하나는 연 10%, 다른 하나는 한국은행 기준금리에 연 2%p를 더한 값입니다. 한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일 0.25%p 인상돼 연 3.00%가 됐습니다. 따라서 2026년 9월 현재 상한은 3.00% + 2%p = 5.0%입니다.
직전 기준금리 2.75%(2026년 7월 16일 인상) 시기에는 상한이 4.75%였습니다. 기준금리가 오르면 상한도 같이 오르므로, 전환하는 시점의 기준금리를 한국은행 홈페이지에서 확인해야 합니다. 온라인 계산기 중에는 기준금리 반영이 늦는 곳도 있으니 계산기가 쓰는 기준금리 값을 먼저 봅니다.
상한이 적용되는 경우와 아닌 경우
이 상한은 임대차 계약 기간 중이거나 계약을 갱신하면서 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꿀 때 적용됩니다. 상한을 넘는 부분은 임차인이 지급할 의무가 없습니다.
반면 새 임차인과 맺는 신규 계약은 상한 대상이 아닙니다. 신규 계약의 월세는 시장 시세로 정해지고, 시장 전환율은 법정 상한보다 높은 경우가 많습니다. 그래서 같은 집이라도 기존 세입자의 갱신 전환 월세와 새 세입자의 신규 계약 월세가 다를 수 있습니다.
주의할 점이 둘 있습니다. 상한은 보증금을 월세로 바꾸는 방향에만 적용되고, 월세를 보증금으로 되돌릴 때는 법정 상한 규정이 없어 당사자 합의로 정합니다. 또 전환율은 대출금리나 예금금리와 별개의 비율이므로, 전환율이 5.0%라고 해서 보증금을 굴려 5.0%를 벌 수 있다는 뜻은 아닙니다.
전세 3억원을 월세로 바꾸면: 보증금별 월세 표
아래 표는 전세 3억원에서 보증금을 1억·1억 5천만·2억원 남길 때의 월세를 법정 상한 5.0%와 가정 시장 전환율 6.0%로 각각 계산한 값입니다. 6.0%는 비교를 위한 가정치이고, 실제 시장 전환율은 지역과 시기마다 다릅니다.
전체 표로 나란히 비교하기 (3개 항목)
| 남길 보증금 | 월세로 돌리는 금액 | 월세(법정 상한 5.0%) | 월세(시장 6.0% 가정) |
|---|---|---|---|
| 1억원 | 2억원 | 833,333원 | 1,000,000원 |
| 1억 5천만원 | 1억 5천만원 | 625,000원 | 750,000원 |
| 2억원 | 1억원 | 416,667원 | 500,000원 |
보증금을 5천만원 더 남길 때마다 5.0% 기준 월세가 208,333원씩 줄어듭니다. 직전 상한 4.75%였다면 보증금 1억원을 남길 때 월세가 791,667원이니, 기준금리 0.25%p 인상으로 월세 상한이 약 4만 2천원 올라간 셈입니다. 내 조건은 전월세 전환 계산기에서 바로 확인할 수 있습니다.
상한을 넘는 월세를 이미 냈다면 초과 지급분의 반환을 청구할 수 있습니다. 협의가 되지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 방법이 있습니다.
월세를 전세로 역산하면
반대로 보증금 1억원에 월세 80만원인 집을 전세로 환산해 봅니다. 5.0% 기준으로 80만원 × 12 ÷ 5.0% = 1억 9,200만원이고, 여기에 보증금 1억원을 더하면 환산 전세보증금은 2억 9,200만원입니다. 같은 조건을 4.75%로 계산하면 약 3억 210만원이 나옵니다. 전환율이 낮을수록 같은 월세가 더 큰 보증금으로 환산됩니다.
역산은 월세 매물과 전세 매물의 가격을 같은 잣대로 비교할 때 씁니다. 보증금 5천만원에 월세 60만원인 매물은 5.0% 기준 60만원 × 12 ÷ 5.0% = 1억 4,400만원에 5천만원을 더한 1억 9,400만원짜리 전세와 같은 값입니다. 근처 전세 매물이 2억원이라면 두 조건이 거의 같은 수준이라는 뜻입니다. 다만 환산 결과는 비교용 수치이고, 실제 전세 시세와는 다를 수 있습니다.
계약갱신요구권·임대차 신고제와의 관계
전환 계산에 앞서 갱신 규칙을 함께 봐야 합니다. 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 1회 계약갱신을 요구할 수 있고, 갱신되면 2년이 보장됩니다. 갱신할 때 차임·보증금 증액은 기존 약정액의 5%(1/20)를 넘을 수 없고, 한 번 올리면 1년 안에 다시 올릴 수 없습니다.
갱신하면서 전세를 월세로 바꾸는 경우 두 규칙이 겹칩니다. 먼저 5% 증액 상한 안에서 총액을 정하고, 그중 월세로 돌리는 부분은 전환율 5.0% 이하로 계산하는 순서입니다. 전세 3억원을 갱신하며 5%를 올리면 총액은 3억 1,500만원이고, 여기서 보증금 1억원을 남기면 월세는 2억 1,500만원 × 5.0% ÷ 12 = 895,833원입니다. 갱신 계약의 조건 변경은 임대인과 임차인의 합의가 전제이므로, 임차인이 원하지 않는 월세 전환을 일방적으로 강요할 수는 없습니다.
계약 조건이 바뀌면 임대차 신고도 확인해야 합니다. 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약은 체결일부터 30일 이내에 임대인·임차인이 공동 신고합니다. 계도기간이 2025년 5월 31일 끝나 2025년 6월 1일 이후 체결 계약부터는 지연·미신고 시 과태료가 최대 30만원입니다. 전세 3억원을 보증금 1억원 월세로 바꾸는 계약은 두 기준을 모두 넘으므로 신고 대상입니다.
전환 조건을 받아들이기 전 확인할 기준
- 제시받은 월세로 전환율을 역산합니다. (제시 월세 × 12) ÷ 줄어드는 보증금이 5.0%를 넘으면, 기존 계약이나 갱신에서는 초과분을 낼 의무가 없습니다. 보증금 1억원에 월세 95만원을 제시받았다면 95만원 × 12 ÷ 2억원 = 5.7%로 상한을 넘고, 지급 의무는 833,333원까지입니다.
- 보증금을 얼마나 남길지는 목돈의 운용 수익과 비교합니다. 보증금 1억원을 더 남기면 5.0% 기준 월세가 416,667원 줄어드는데, 이는 1억원을 연 5.0%로 굴리는 것과 같은 효과입니다. 예금 이자가 그보다 낮다면 보증금을 남기는 쪽이 유리합니다.
- 상한은 기준금리에 따라 움직입니다. 계약서에 전환율 숫자만 적기보다 계산 근거(기준금리 + 2%p)와 적용 시점의 기준금리를 함께 적어 두면 분쟁이 줄어듭니다.