보증금을 1,000만원 더 내는 대신 월세를 5만원 낮추는 조건을 받았다면, 월세만 보지 말고 추가 자금의 비용을 빼보세요. 그 돈을 빌리는 금리가 연 4.8%인 가정에서는 월 1만원이 남지만, 연 7.2%이면 오히려 월 1만원 부담이 늘어납니다.
아래는 2026년 9월 30일 검산한 비교용 예시입니다. 실제 매물이나 현재 대출금리를 제시하는 것이 아닙니다. 보증금을 더 내면 같은 만큼 월세를 낮춰야 한다는 법적 권리를 뜻하지 않으며, 두 조건을 비교하는 계산 방법에 집중합니다.
같은 집의 두 견적을 같은 항목으로 적으세요
A는 보증금 2,000만원에 월세 40만원, B는 보증금 3,000만원에 월세 35만원이라고 가정합니다. 관리비와 거주 조건이 같고, 이 월세가 12개월 동안 유지되는 비교입니다. 추가 보증금은 1,000만원이고 월세 감소액은 월 50,000원, 연 600,000원입니다.
전체 표로 나란히 비교하기 (2개 항목)
| 가상 조건 | 보증금(원) | 월세(원) | 12개월 월세(원) |
|---|---|---|---|
| A: 보증금 적게 | 20,000,000 | 400,000 | 4,800,000 |
| B: 보증금 추가 | 30,000,000 | 350,000 | 4,200,000 |
추가 보증금은 월세처럼 소비하고 없어지는 비용으로 바로 더하지 않습니다. 다만 계약 동안 묶이는 돈이며, 반환 여부와 시점에 관한 위험을 따로 확인해야 합니다. 월세가 적다는 이유로 보증금의 크기를 무시해서도 안 됩니다.
두 견적을 비교할 때는 관리비와 주차료, 계약기간, 적용 시작일도 나란히 적어보세요. 월세만 낮아지고 다른 비용이 높아졌다면 같은 조건의 비교가 아닙니다. 구두로 들은 내용은 계약서나 변경 합의 내용과 대조할 수 있게 확인합니다.
추가 자금을 빌리면 월세 절감액에서 이자를 빼세요
추가 1,000만원을 전부 빌리고, 비교하는 1년 동안 원금을 갚지 않고 이자만 낸다고 가정합니다. 금리는 고정이며 수수료와 보증료는 아직 포함하지 않았습니다. 원금을 만기에 갚아야 한다는 의무는 그대로 남습니다.
KB국민은행의 일반 대출상환 안내는 월단위 이자 계산에서 연이율을 12로 나누는 방식을 설명합니다. 이 글의 계산도 '추가 대출원금 × 연이율 ÷ 12'를 사용합니다. 해당 페이지에 있는 상품을 추천하거나 1,000만원 대출이 가능하다고 안내하는 것은 아닙니다.
전체 표로 나란히 비교하기 (3개 항목)
| 가상 연 대출금리 | 월 이자(원) | 월세 감소액(원) | 이자 차감 후 월 차액 |
|---|---|---|---|
| 4.8% | 40,000 | 50,000 | 10,000원 절감 |
| 6.0% | 50,000 | 50,000 | 0원 |
| 7.2% | 60,000 | 50,000 | 10,000원 추가 부담 |
연 4.8%라면 연간 이자 480,000원을 내고 월세 600,000원을 줄여 차액은 120,000원입니다. 연 7.2%라면 연간 이자 720,000원이므로 120,000원을 더 부담합니다. 이 금액은 다른 비용과 세제를 반영하기 전의 차액입니다.
원리금을 나눠 갚는 대출이라면 통장에서 나가는 금액에 원금 상환도 포함됩니다. 그 경우 위 표의 이자만 보고 매달 필요한 현금을 판단하면 안 됩니다. 대출 상환일정표에서 원금과 이자를 나누고, 월세와 합친 출금 부담도 확인하세요.
이 예시의 손익분기 6%는 법정 상한이 아닙니다
연 월세 감소액 600,000원을 추가 보증금 10,000,000원으로 나누면 6%입니다. 비용을 전부 제외한 단순 비교에서는 추가 대출금리도 6%일 때 월세 절감액과 이자가 같아집니다. 계약기간이나 비용 조건이 바뀌면 최종 판단도 달라집니다.
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 바꾸는 경우의 산정률 제한을 규정합니다. 이 글의 6%는 그 법정 상한을 계산한 값이 아닙니다. 반대로 월세를 낮추고 보증금을 늘리는 가상 견적을 비교했다고 해서 계약의 법적 유효성까지 확인된 것도 아닙니다.
실제 변경을 진행하기 전에는 제안된 조건과 적용 규정을 별도로 확인하세요. 계산 결과가 플러스라는 이유만으로 계약서의 다른 조건을 검토하지 않고 서명할 이유는 없습니다. 변경된 금액과 적용일, 반환 조건이 서류에서 어떻게 정리되는지 확인합니다.
계산기에 넣을 때는 두 가지 금리를 구분하세요
전월세 전환 계산기에서 위 표를 재현하려면 전세 기준 금액 100,000,000원, 비교용 전환율 6%를 직접 입력합니다. 남길 보증금을 20,000,000원으로 두면 월세 400,000원, 30,000,000원으로 두면 350,000원입니다. 전세 기준 금액과 전환율 모두 계산을 설명하기 위해 정한 가정입니다.
여기에 사용한 전환율과 실제 돈을 빌리는 대출금리는 역할이 다릅니다. 전환율은 보증금과 월세 조건을 비교하는 데 쓰고, 대출금리는 추가 자금을 마련하는 비용을 계산하는 데 씁니다. 계산기의 전환율 입력칸에 대출금리를 넣으면 다른 월세 조건을 계산하게 됩니다.
실제 제안이 있다면 계산기의 가상 월세보다 임대인이 제시한 두 조건의 차이를 먼저 적으세요. 그 차이와 별도로 금융회사에서 확인한 금리·비용·상환일정을 비교합니다. 계산기가 특정 금리를 기본값으로 보여주더라도 그것이 내 계약에 그대로 적용된다는 뜻은 아닙니다.
자기 돈을 쓰더라도 비상금과 반환 시점을 보세요
추가 보증금을 자기 돈으로 낸다면 대출이자 대신 그 돈의 다른 사용처를 생각해야 합니다. 예금에서 꺼낸다면 세후 이자와 중도해지 조건을 확인하고, 투자자산이라면 불확실한 기대수익을 확정 수익처럼 놓고 비교하지 마세요.
가까운 시일 안에 써야 할 돈이 보증금에 묶이면 다른 지출 때문에 새 대출이 필요해질 수도 있습니다. 비상금 준비 가이드를 참고해 급한 지출에 사용할 자금이 별도로 남는지 확인하세요. 월세가 줄어드는 속도와 보증금이 돌아오는 시점은 다릅니다.
보증금 반환과 대출 만기가 맞물리는지도 확인할 부분입니다. 계약 종료일에 돈이 들어올 것이라는 가정만으로 다른 지급일을 확정하지 말고, 반환이 지연될 때 필요한 자금과 대응 경로를 살펴보세요. 이 계산표는 보증금의 안전성을 평가하는 도구가 아닙니다.
마지막에는 제외했던 비용을 다시 넣으세요
위 표에서 빠진 항목은 대출 수수료, 보증료, 계약 변경에 따른 비용, 관리비 차이와 세금 효과입니다. 실제 발생하는 항목만 확인해 더하되 같은 비용을 두 번 넣지 않도록 구분하세요. 금리가 바뀌는 대출이라면 한 번 계산한 차액을 계약기간 전체에 그대로 적용하지 않습니다.
월세 세액공제를 받을 수 있는 사람은 월세가 줄었을 때 공제 결과가 달라지는지도 확인해야 합니다. 공제 한도와 개인별 조건 때문에 월세 감소액만큼 세후 이익이 그대로 늘어나는 것은 아닙니다. 월세 세액공제 서류 안내는 확인 자료를 준비하는 데 참고할 수 있습니다.
판단 전에 두 견적, 추가 자금의 출처, 월별 출금액, 제외 비용, 반환 일정을 한곳에 적어보세요. 단순 계산에서 조금 남는 조건이라도 필요한 현금이 부족하거나 반환 위험을 감당하기 어렵다면 같은 결론을 내릴 수 없습니다. 최종 결정은 확인된 계약과 자금 조건을 기준으로 해야 합니다.